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500㎡以上の土地をお持ちの方!税制が大きく変わります

投稿日: カテゴリー 税務・労務トピックス

500㎡(三大都市圏以外は1,000㎡)以上の土地をお持ちの方、平成30年から土地の評価方法が大きく変わります!

広い土地を相続した場合、売却しようとしてもなかなか一般の住宅地としては売れないため、ディベロッパーなどに売却することになります。ディベロッパーは、一般家庭に流通しやすく区画割りし、土地の中に道路等の開発を行うなどして市場に流通させます。この開発された道路等は分譲することができないため、その部分を考慮し低い価額で売却することになります。

売却時に安く売却されるのに、相続税評価が標準と同じでは不公平とのことで、売却時に生ずる価値の下落分を考慮して減額評価する評価方法が広大地評価です。

 

 

1.現行

(1)広大地として評価される場合の要件

 

①地域と比較して著しく広い土地であること

②戸建分譲する際に私道が必要になること

③3階以上のマンション適地ではないこと

④大規模工場用地に該当しないこと

 

(2)計算方法

広大地の価額=路線価 × 広大地補正率(※) × 地積

0

 

ちなみに500㎡の場合42.5%、5,000㎡の場合65%減額されます!

 

 

この評価方法には下記の問題があり、改正されることになったようです。

 

 

①上記(1)の要件のうち、①・②及び③の要件が明確でないため、納税者と課税との間で判断の相違によるトラブルが相次いだこと

 

 

②同じ路線価の場所で同じ面積であれば、土地の形状に関係なく同じ金額となり、実態との乖離が大きいこと

 

 

2.改正案

「広大地」という名前がなくなり、「地籍規模の大きな宅地」という名称になりました。

 

(1)地積規模の大きな宅地として評価される場合の要件

 

①500㎡(3大都市圏以外は1,000㎡)以上の面積であること

 

②普通商業・併用住宅地区および普通住宅地区に所在すること

中小工場地区は対象外

 

③市街化調整区域(都市計画法の規定に基づき宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域を除く)以外に所在すること

 

④都市計画法に規定する工業専用地域に所在する宅地でないこと

 

⑤容積率が100分の400(東京都の特別区においては100分の300)以下であること

 

(2)計算方法

地積規模の大きな宅地の評価方法=路線価×各種補正率(※1)×規模格差補正率(※2)×地積

 

(※1)各種補正率:土地の形状に応じた補正率・・・標準的な大きさの土地でも適用されている補正率です。

(※2)規模格差補正率:土地の大きさを考慮した補正率

0.1

 

 

BとCの率です(三大都市圏の場合)

1

 

 

(3)改正時期:平成30年以降の相続・贈与から

 

(4)比較(三大都市圏の場合)

2

 

 

現行の評価方法と比較すると最小で22.5%、最大で36%も減額幅が減少されます。

 

 

3.対策

 

改正後に有利になるケース、不利になるケースそれぞれの場合が考えられますが、改正後の方が不利になる場合、どのようにすればいいのでしょうか?

 

(1)方法

相続する相手が決まっている場合、平成29年中に相続時精算課税を使った贈与を行うことです。

 

①相続時精算課税とは?

60 歳以上の親・祖父母から20以上の子・孫への贈与で、贈与を受けた財産の評価額の2,500万円までは非課税で、それを超えた場合、一律20%で課税されます。

その後、相続が発生した場合、贈与した財産は贈与時の価額で相続税が計算され、支払った贈与税は相続税から控除されます。

 

②贈与契約

今年中に贈与契約書を作成し、できれば公証人役場で確定日付を取っておくことが望ましいです。

 

 

個々の状況により、いろいろなケースが考えられますので、該当される方はお気軽にご相談ください!

 

(税理士 本田 佳世)