東京都中央区銀座の会計事務所 C Cubeコンサルティング

BLOG

固定資産税・都市計画税3

投稿日: カテゴリー 税務トピックス

BAMCグループの古谷です。

 今回も不動産業界から税理士業界に転身した私から、不動産に関連した話題を、みなさんにわかりやすくお伝えしていきます。

固定資産税・都市計画税3

さて今回のテーマは「固定資産税・都市計画税」の3回目。

 前回、固定資産税・都市計画税の負担を軽減するための、様々な特例措置をご紹介しました。今回は固定資産税・都市計画税の課税方法から、負担軽減を図る方法を例示していくことにします。

 固定資産税・都市計画税は、3年に一度、総務大臣の定める「固定資産評価基準」に基づき、各市町村が、定められた評価方法により算出した価格を元に税額を計算していきます。このように、行政庁が税額を決定し、納税者である私たちに通知する制度のことを賦課課税制度といい、地方税で多く採用されています。この賦課課税制度は、所得税や法人税といった申告納税制度つまり、納税者側が税額を計算する方法と違い、もしその評価額に誤りがあったとしても、納税者側から指摘しない限り、ずっと間違った税金を納めることになってしまいます。

 では、私たち納税者は、どのような点について確認をすればよいのでしょうか。

 まず一つは土地と道路との関係です。固定資産税・都市計画税の評価上、道路は非課税扱いとなっています。つまり自分の敷地の中に道路として扱われている箇所があれば、その分は非課税となるのです。自分の敷地の中に道路なんてないわ、と思われた方、実はそうでもありません。
  たとえば東京都。昔の畦道や通路がそのまま道路に変わった箇所が多く存在しますが、その大部分は現在の建築基準法が定める道路幅4mを満たしていません。このままでは家屋を建築することができないため、その道路に面するそれぞれのお宅の一部が道路として提供されています。
  いわゆる「セットバック」と呼ばれているものです。このセットバック部分は私有地とはいえ、道路として扱われているため、納税者たる所有者から申請があれば、東京都は非課税扱いに変更してくれます。(もちろん東京都だけでなく各市町村とも同様の扱いです。)

 次に土地の利用状況についても確認しましょう。土地は地目ごと、つまり利用状況ごとに評価方法が定められています。前回住宅地には軽減措置があることをお話ししました。去年までは何もしていなかったけれども、今年からアパートを建てた、なんて土地、ありませんか?
  もちろん各市町村では年1回、それぞれの土地の利用状況についていろいろな方法で調査していますが、それは人間のする作業、漏れがないとは言えません。

 また前回示した通り、マンションに隣接する駐車場が、専らこのマンションの住民が利用するためのものであることが証明できれば、駐車場部分の固定資産税は1/6に軽減することになります。このようなことは各市町村ではとても把握しきれませんので、やはり納税者である我々が注意を払っておくべきでしょう。

 そのほか、土地の形状もポイントとなります。土地の形がきれいな長方形や正方形でない場合(たぶんこちらの方が多いと思うのですが)、不整形地補正として評価額を減額することが一般的です。ただ先に挙げた「固定資産税評価基準」には、その場合の評価方法の具体例があまり多く例示されていないため、各市町村の評価に統一性が見られないのが現状です。近傍の整形地に比べ、形のいびつなウチの土地、何となく割高だなぁ、と思われた場合には、市町村の固定資産税に相談に行ってみましょう。もしかしたら、評価方法に誤りがあるかもしれませんよ。

 なお固定資産税・都市計画税の評価に不服申立てをしたい場合、固定資産税台帳に登録がなされた旨を公示した日から60日以内に各市町村の担当部署に申立てをおこなうことになります。
  ただし、冒頭に示したとおり、土地や家屋の評価替えは3年に一度おこなわれるため、実務上はこの年におこなうことになります。

  今度の評価替えは来年。
  日頃税額に疑問を持たれている方は、ぜひとも来春は固定資産税台帳を縦覧し、各市町村の担当者に評価内容について質問してみることをオススメいたします。